Vay mua nhà dễ hay khó?

10/01/2023
Blog Mapway

Nhà cửa là một phần không thể thiếu trong cuộc sống thường nhật của mỗi người. Có người quan niệm chỗ ở chỉ là thứ yếu, họ chọn hình thức đi thuê nhà, hay căn hộ để ở, thuận tiện cho công việc thay vì mua một căn nhà cố định. Đối với người khác, mua nhà lại là mục tiêu phấn đấu cả đời.

Thiếu hụt tài chính là rào cản lớn nhất đối với người mua nhà. Việc đi vay mua nhà được hầu hết các ngân hàng, tổ chức tài chính hỗ trợ với mức lãi suất thấp và ổn định trong suốt thời gian dài. Tuy nhiên, việc không hiểu rõ thủ tục cần thiết tạo ra tâm lý e ngại cho người mua nhà khi muốn vượt qua rào cản này, vô tình làm mất đi cơ hội sở hữu nhà ở với chi phí thấp.

Bài viết ngắn này của Mapway Việt Nam sẽ giúp bạn phần nào hiểu được cách thức vay vốn để mua một căn nhà thế nào.

Xác định nhu cầu tài chính

Hầu hết người đi mua nhà đều chuẩn bị một phần vốn tự có, phần còn lại sẽ đi vay. Các ngân hàng thường cho vay 70-85% nhu cầu vốn để mua căn nhà, tùy theo tài sản đảm bảo, giá trị mua bán thực tế của căn nhà đó trên thực tế.

Việc vay số tiền bao nhiêu nên phù hợp với khả năng chi trả hàng tháng của bạn, không nhất thiết đi vay nhiều là tốt. Nhiều người hay thắc mắc với cùng một căn nhà, mức vay tại ngân hàng này lại ít hơn ngân hàng kia. Trong khi với mức vay tối đa của ngân hàng, họ đã không có đủ khả năng để chi trả. Bạn cũng nên dự tính toán cả nguồn tài chính sẽ phát sinh trong tương lai để có mức vay phù hợp hoặc chấp nhận phí phạt từ ngân hàng khi trả nợ trước hạn.

Ví dụ: Với khoản vay 1 tỷ đồng, thời gian vay 20 năm, lãi suất ưu đãi năm đầu tiên là 9%, các năm sau là 11%, bạn cần chuẩn bị tài chính như thế nào?

Đối với phần gốc: Số tiền gốc 1 tỷ sẽ được trả đều trong 20 năm (240 tháng), tương đương mỗi tháng bạn phải trả: 1.000trđ/240 ~ 4.2trđ
Đối với phần lãi: Tiền lãi được tính trên dư nợ giảm dần, nghĩa là phần gốc nào bạn đã trả sẽ không bị tính lãi, cụ thể:
- Trong năm đầu bạn được ưu đãi lãi suất 9% trong suốt năm, số lãi phải trả ở tháng đầu tiên là 1.000trđ * 9%/12 ~ 7.5 trđ
- Từ năm thứ hai trở đi, bạn không còn được ưu đãi lãi suất mà áp dụng lãi suất thả nổi, giả định là 11%. Trong năm đầu tiên, bạn đã trả xấp xỉ 50 trđ nên năm thứ hai lãi được tính trên dư nợ 950trđ. Số lãi phải trả ở tháng cao nhất là 950trđ*11%/12 ~ 9.2trđ

-> Như vậy tổng cả gốc, lãi trong năm đầu bạn phải trả là 11.7trđ/tháng trong năm đầu và 13.4trđ/tháng trong các năm tiếp theo. Bạn sẽ quyết định vay bao nhiêu để phù hợp với thu nhập và chi tiêu hàng tháng cho gia đình? Vay bao nhiêu là đủ để không ảnh hưởng nhiều đến chi tiêu hàng ngày của bạn?

Mua nhà thế nào, vay ra làm sao

Nhà ở, đất ở có sổ hồng, sổ đỏ: Đây là loại phổ biến nhất, có thể thế chấp chính tài sản này khi đi vay
Đất nông nghiệp: Tùy thuộc vào ngân hàng, tốt nhất trong mảnh đất lớn có một phần là đất thổ cư
Căn hộ chung cư có thời hạn ổn định lâu dài: Trường hợp chưa có sổ hồng, có thể vay đến 70-85% giá trị hợp đồng mua bán. Trường hợp đã có sổ hổng, sẽ được vay giống như nhà ở, đất ở thông thường
Căn shophouse, officetel có tính chất thương mại, thời hạn sở hữu 49 năm: tùy thuộc vào ngân hàng, mức vay thấp hơn so với căn hộ chung cư, thông thường từ 50-60% giá trị hợp đồng mua bán.
Đối với mục đích mua nhà giấy tay hay nhiều loại bất động sản khác, nhiều ngân hàng sẽ không cho vay. Tuy nhiên, với kinh nghiệm của mapway, bạn cứ mạnh dạng trình bày với nhân viên ngân hàng để họ tư vấn sản phẩm vay phù hợp.

Mua nhà rồi có được đi vay không

Trường hợp khách hàng đã mua căn nhà rồi và phát sinh nhu cầu tài chính cho việc khác vẫn có thể sử dụng căn nhà, đất vừa mua đến ngân hàng để vay hoàn vốn. Khoản vay sẽ được chuyển trực tiếp vào tài khoản của người đi vay để sử dụng. Đây là loại hình vay được các ngân hàng rất yêu thích vì mục đích vay rõ ràng, thủ tục nhanh chóng tuy nhiên lại không được nhiều người biết đến. Điều kiện để vay hoàn vốn là căn nhà được mua đã được sang tên cho người đi vay và hợp đồng mua bán phát sinh không quá 6 tháng.

Thời điểm nào bắt đầu đi vay

Thông thường việc vay mua nhà sẽ được tiến hành sau khi đặt cọc với người bán. Hợp đồng/giấy đặt cọc và các điều khoản bên trong là một trong những cơ sở pháp lý để ngân hàng thẩm định cho vay. Nếu không bị áp lực về thời gian đặt cọc, tốt hơn hết bạn nên tham khảo thông tin các sản phẩm vay mua nhà từ bạn bè, người thân hoặc liên hệ trực tiếp ngân hàng để được tư vấn trước khi đặt cọc căn nhà.

Thời gian xử của các ngân hàng từ 3-7 ngày từ khi nhận đủ hồ sở của bạn. Tuy nhiên, thời gian có thể kéo dài tùy theo mức độ phức tạp của hồ sơ, vì vậy bạn nên có sự chuẩn trước để tránh áp lực về thời gian.

Lãi suất và chi phí

Một số ngân hàng đưa ra gói tín dụng nhà ở với lãi suất hấp dẫn trong các năm đầu từ 7-9.0%/năm, kèm thời gian vay tối thiểu từ 3-5 năm. Sau thời gian ưu đãi sẽ áp dụng lãi suất tiết kiệm 12 tháng hoặc 24 tháng + biên độ 3.5-4%. Tuy nhiên, lãi suất thường được niêm yết thấp để tăng tính hấp dẫn, bạn nên hỏi thêm các chi phí phát sinh trong quá trình làm hồ sơ như chi phí làm hồ sơ, chi phí định giá, chi phí cấp tín dụng, phí bảo hiểm … để dự tính chi phí đầy đủ hơn

Việc giải ngân sẽ diễn ra như thế nào

Theo quy định của ngân hàng, số tiền vay sẽ được ngân hàng trích từ tài khoản vay của người đi vay vào tài khoản của bên bán. Hiểu nôm na là việc phát vay sẽ được thực hiện theo hình thức chuyển khoản chứ không được thanh toán bằng tiền mặt. Lưu ý, nếu bạn thế chấp chính căn nhà cần mua để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay, một số ngân hàng sẽ yêu phong tỏa số tiền giải ngân cho đến khi căn nhà được sang tên cho bạn và hoàn thiện thủ tục thế chấp tại ngân hàng. Việc này sẽ bảo vệ quyền lợi của chính người đi vay, tránh rủi ro pháp lý đối với căn nhà, tuy nhiên, bạn nên trao đổi trực tiếp với người bán về điều khoản này nếu ngân hàng yêu cầu.

Trong trường hợp vay hoàn vốn, số tiền phát vay sẽ được chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản của người đi vay

Trọng phạm vi bài viết này, nhóm cộng tác viên tài chính của Mapway muốn gửi đến các bạn những nội dung cơ bản nhất về vay vốn mua nhà ở. Hy vọng, các bạn có những khái niệm cơ bản khi tiếp cận vốn vay từ các ngân hàng để hỗ trợ tài chính cho việc mua nhà.